不動産の取引において、2項道路という言葉を見かける機会があるかもしれません。
一般的に、建築基準法の42条に規定される2項道路とは、一体どのような種類の道路なのか把握していなくても、「建物を建てる際に必要な後退（セットバック）が必要な道路」と理解される方もいるでしょう。
しかし、実際にどのような制約が課されるのか、把握している人は限られていると思われます。
この文章では、建築基準法の42条に規定される2項道路やそれに関連する制約について詳しく解説していきます。
42条２項道路とは？
家を建てる場合には、通常、建築基準法上の道路として幅４ｍ以上の道路に接している必要があります。
しかし、昭和25年に定められた建築基準法の前に建てられた家は、幅４ｍ未満の道路に面していることが多いです。
これらの家をすべて取り壊すことは不可能です。
建築基準法第42条2項では、幅４ｍ未満の道路でも「建築基準法上の道路とみなす」という例外規定が設けられています。
建築基準法が制定されたのは、安全で快適な住環境を整備するためであり、2項道路の規定は、既存の狭い道路を法的に整備することで、都市の防災機能を向上させることを目的としています。
敷地のセットバックとは
建築基準法の第42条2項は、幅が4メートル未満の道路に関する規定です。
この条項によると、道路の中心線から2メートルの範囲をその道路の境界線と見なすことが義務付けられています。
つまり、道路の中心線から2メートル以内の地域には建物を建てることができないということを要求しています。
この規定は、道路に接する土地の所有者が建物の新築や改築を行う際に適用されます。
そのため、道路に接する土地を所有する場合、自分の土地であるにもかかわらず、一部の土地には建物や塀などを建てることができない空間が生じる可能性があるということです。
セットバック部分は自由に使えない
セットバック地の場合、その部分は敷地としては利用できず、建蔽率や容積率の計算にも含めることはできません。
また、セットバック地は舗装され、道路として提供する必要があります。
セットバックには費用がかかり、土地面積も減少します。
さらに、42条2項道路に面している場合、将来売却する際にセットバックが必要となるため、具体的なセットバックの幅などを事前に明確にする必要があります。
しかし、建物が建っている状態では、セットバックする部分のイメージがつかみにくいため、適切な物件を選ぶ際に支障をきたす可能性があります。
場合によっては、不動産会社による買取や建物の解体も考えなければなりません。
セットバックは容積率や建ぺい率の計算に含まれない
セットバック部分は、建築規制のために、建物の敷地面積に含めることができないエリアを指します。
このため、建物を建て替える際には、元々の建物よりも小さくする必要が生じます。
特に、セットバック部分が広いと、希望する建物のサイズを実現することが難しくなり、建築プランの策定が困難になることがあります。
さらに、セットバックに伴い塀や設備の位置を移動しなければならない場合も考えられ、その費用が追加負担となり建築を避けられることもあります。
ただし、一部の自治体では、測量や舗装などにかかる費用を補助する制度が存在することもあります。
そのため、要件や助成内容を確認し、購入を検討する人に適切に案内するなどの対策を取ることが重要です。
42条2項道路に接地する土地や中古住宅を購入するときの注意点
土地や中古住宅を買うときに、法42条2項道路に面している土地や住宅がある場合、売り手は”2項道路に接する”などの文言を明記することがあります。
このような土地を購入し、そこに住宅を建てる場合、建築する際には法42条2項道路の中心線から2メートル離す必要があります。
そのエリアには建物や塀、門などを設置することはできません。
同様に、法42条2項道路に面した中古住宅を取得し、建て替えを考える場合も、セットバックが必要になることを理解しておく必要があります。
この場合、建て替えると、土地面積が狭くなり、建物自体も小さくする必要が生じるかもしれませんので、慎重に検討することが肝要です。
一方が川などに接する法42条2項道路に接地する土地や中古住宅を購入するときの注意点
法42条2項の規定は、道路を挟んで対岸が川や崖、線路などに接している土地を購入して住宅を建てる場合に適用されます。
この場合、その土地は道路の中心線からではなく、川や崖などの境界線から4メートルの距離まで建物を建てる必要があります。
同様に、中古住宅を購入して建て替えを行うときも、同様の規定が適用されます。
道路を挟んで両側に既存の住宅がある場合は、それぞれの住宅に対して中心線から2メートルの位置までセットバックする必要があります。
ただし、片側が川や崖に面している場合は、その方向に建物をセットバックすることはできません。
したがって、川や崖に面する土地を購入して住宅を建てる際には、敷地が狭くなる可能性があるため、注意が必要です。
まとめ
建築基準法第42条2項に規定されている「法42条2項道路」とは、道路のことを指します。
建築物が建設される際には、通常は幅が4メートル以上の道路に接続する必要があります。
しかし、幅が4メートル未満の道路に面する土地や中古住宅を購入する場合には、建物を建てる際には道路中心線から2メートル以内に建物を建ててはいけません。
特に片側が川や崖の場合には、さらに多くのスペースを確保する必要があるので、慎重になるべきです。
もし42条2項道路に面した土地を購入する場合、不安に感じることはありません。
また、建築基準法のセットバックのルールを理解しておくことで、問題を未然に回避することができます。
土地の売買を考えている場合は、道路の幅や中心線の位置をよく確認しておきましょう。
希望する建物を建てることができるかどうかも事前に相談することで安心感が得られます。
もしどのようなセットバックが必要かわからない場合は、不動産会社に相談することも一つの選択肢です。
