競売物件とは、競売にかけられる不動産のことです。
この競売物件は、通常の不動産と同じような建物や土地ですので、特殊なものではありません。
しかし、競売に参加するためには、手続きやルールを理解する必要があります。
幸いなことに、それほど難しいものではありませんので、少し勉強すれば大丈夫です。
一般的なマイホーム購入と比べると、競売物件には注意すべき点やリスクが多く存在します。
競売物件
競売において売却される不動産は、住宅や事務所、店舗、ビルなど、居住用途に限らず様々な種類があります。
競売の主要な対象は、ローンの返済が困難になり、債権者から競売の手続きが取られる住宅です。
住宅の場合、任意売却という手続きを選ぶこともありますが、所有者がそれを選ばなかったり任意売却が不調に終わった場合は、競売へと移行します。
競売手続きでは、債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が競売の公告を行います。
あらかじめ指定された期間内で入札が行われ、最高価格を提示した入札者が物件を購入する権利を得ます。
この入札者を「落札者」と呼びます。
したがって、競売物件とは、販売方法の違いによる分類であり、物件自体は通常の中古住宅と同じようなものと考えられます。
購入するときに気をつけたいポイント
競売物件を購入する際には、一般の中古住宅とは異なる点に注意が必要です。
まず、通常は事前に物件の内部を確認することはできません。
代わりに、裁判所の執行官が調査した結果に基づいて作成された「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」という3つの書類が提供されます。
これらの書類には、室内の写真などが添付されていますが、自分自身で物件を見て確認することはできません。
また、一般の中古住宅を購入する際には、不動産業者が重要な情報を説明してくれたり、調査内容に不備があった場合には責任を取ってくれることもありますが、競売物件の場合はそうではありません。
物件に問題があったり、近隣とトラブルがあったりしても、基本的には落札者自身が解決する必要があります。
そのため、競売物件は一般的な相場よりも30%から50%ほど安くなることが多いのです。
さらに、落札後も、以前の居住者が円満に退去してくれない場合には、裁判所に強制執行の手続きをする必要が生じたり、面倒な問題が発生することもあります。
また、人気のある地域の競売物件では、落札価格が高くなる傾向があり、通常の中古物件と比べてあまり安くならないケースも多いようです。
購入に住宅ローンは使える？
マンションや一戸建て住宅を購入する際、一部の金融機関では競売物件を購入するための住宅ローンを取り扱っています。
ただし、競売に参加する際には裁判所が定めた「売却基準価額」の2割以上を保証金として支払わなければなりません。
これは現金で用意する必要があります。
また、入札に成功した後で住宅ローンを借りられない場合、保証金は没収される可能性があります。
したがって、競売物件の購入に際しては、事前に金融機関と相談し、しっかりと話し合うことが重要です。
土地が競売物件の場合、落札した後にその土地を転売する可能性があるため、金融機関は融資に消極的な傾向にあります。
さらに、土地だけでは担保としての価値が弱くなるため、融資を受けることは難しいです。
したがって、土地を競売で購入する場合は、融資の面で慎重になる必要があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
以上の様に競売物件購入にはリスクが伴います。
そして銀行も融資には消極的なところも多いのも事実
安く帰れば良いですが、占有者が立ち退かなかったり、室内をめちゃくちゃにしてしまって修復に予想以上の費用が掛かることも珍しくありません。
競売物件の購入には慎重な調査と専門家への相談をお勧めします。
