住宅ローンの審査に通らなかった場合に備えて、不動産売買契約時に「住宅ローン特約」を結んでおくことが望ましいです。
この特約は、万が一住宅ローンの審査に通らなかった場合でも、不動産売買契約を取り消すことができる条項です。
以下では、住宅ローン特約の仕組みや注意点について詳しく説明します。
住宅ローン特約とは
住宅ローン特約は、買い主を保護するためのものです。
不動産売買契約を結ぶ際、買い主は金融機関から融資を受けることを前提として進めますが、住宅ローンの審査に通らない可能性もあります。
もし審査に通らなかった場合、買い主は資金を用意できません。
このような状況を想定して、住宅ローン特約を結んでおけば、買い主は条件なしで契約を解除することができます。
住宅ローン特約を結んでいれば、住宅ローン審査に落ちて売買契約を解除した場合でも、手付金は返還され、違約金も発生しません。
通常、不動産の購入契約をする際には、買い主は手付金を支払います。
しかし、契約後に買い主の都合で解約すると、手付金は返還されません。
住宅ローンの審査に落ちて融資を受けられず、さらに手付金が戻ってこないという状況になると、買い主にとっては大きな負担となります。
そのため、住宅ローン特約は買い主にとってメリットがあります。
住宅ローン特約を結ばない場合に生じるリスク
住宅ローン特約を結ばない選択をした場合、住宅ローン審査に通過できなかった場合、不動産の売買契約を解除することは可能ですが、その際には手付金の放棄や違約金などのペナルティを支払う必要があります。
しかし、このようなペナルティを回避し、無条件で契約を解除する方法が2つ存在します。
それは、クーリングオフと瑕疵担保責任という2つの制度です。
以下でそれぞれの制度について詳しく説明します。
クーリングオフ
クーリングオフは消費者を保護するための制度です。
もし業者に無理やり契約を迫られてしまい、追い詰められた状況で契約をしてしまった場合、一定の期間内であれば損害賠償や違約金の支払いなしで契約を解除することができます。
また、手付金も返金されます。
ただし、全ての契約に対してクーリングオフが適用されるわけではありません。
以下の条件を満たしている必要があります。
●クーリングオフについての説明を売り主から受けた日から8日以内であること。
●契約が不動産会社やモデルルームなど、宅建取引主任者が立ち会う場所以外で行われたこと。
●物件の所有者（売り主）が、不動産会社などの宅地建物取引業者であること。
瑕疵担保責任
瑕疵担保責任は、マンションや戸建ての物件において、通常の生活に支障が生じるような欠陥が発覚した場合、買い主は契約を解除することができます。
上記の2つの方法のいずれかを適用することで、ペナルティを受けることなく不動産売買契約を解除することができます。
住宅ローン特約を結ぶ際のポイント
契約を無条件で解除できない場合があるため、注意が必要です 住宅ローン特約を結んでいた場合、必ずしも不動産契約を解除できるわけではありません。
特約が認められないケースの一つには、買い主が故意に審査に通らないように仕向けた場合が挙げられます。
例えば、不動産売買契約を結んだ後に「別の良い物件が見つかった」「契約した物件を購入する意欲がなくなった」などの理由で買い主が一方的に契約を解除した場合、手付金が返ってこないか、違約金が発生する可能性もあります。
このようなトラブルを避けるため、住宅ローンの審査にわざと欠陥があるような行為をした場合、売買契約の解除は認められません。
したがって、住宅ローン特約の条項を事前によく確認しておくことが重要です。
具体的に留意するべきポイントは以下の４つです。
ポイント１：解除条件型か解除権留保型のどちらかを確認する 住宅ローン特約を結ぶ際には、解除条件型か解除権留保型のいずれかを確認しましょう。
この部分が曖昧だと、住宅ローン審査に通らなかった場合、買い主と売り主の間でトラブルが生じる可能性があります。
ポイント２：「借入金額」「金融機関名」「融資が承認されるまでの期日」を確認する 住宅ローン特約の条項には、「借入金額」「金融機関名」「融資が承認されるまでの期日」が記載されています。
特約が有効になるのは、上記の条件に合致する申請が審査に通らなかった場合に限ります。
したがって、これらの条件のいずれかが一つでも異なっていると、不動産売買契約を解除することはできません。
ポイント３：特約期間を定めておく 住宅ローン審査から承認までには、予定通り進まないケースもあります。
特約期間を事前に明記しておくことで、どの程度の期間であれば審査結果を待つことができるかを定めることができます。
住宅ローン特約とは、契約解除を可能にするための特約
住宅ローン特約は、不動産の売買契約において、買い主が住宅ローンの審査に落ちて融資を受けることができなかった場合でも、契約を解除することができる特約です。
これは、買い主が資金を工面することができずに困る状況を避けるため、買い主の保護の観点から設けられました。
契約解除は書面で通知するべき
契約解除の通知は、書面で行うことが重要です。
口頭での解除通知では、売り主側に買い主の真意が伝わらず、トラブルの元となる可能性があります。
書面で正確に解除の意思を伝えることにより、両者が納得した形で契約解除が行われることが期待できます。
特約の有効性は契約書に明記された金融機関に限定
特約を有効に利用するためには、不動産の売買契約書に明記された特定の金融機関でしか使用することができません。
他の金融機関の審査に通らなかったからといって、特約を有効に活用することはできません。
特約を利用する前に、契約書に記載された金融機関の審査内容や条件をよく理解し、納得した上で特約を結ぶようにしましょう。
まとめ
住宅ローン特約は、買い主の保護を目的として設けられた特約です。
特約を有効に利用するためには、書面で契約解除の意思を通知し、契約書に明記された金融機関の審査結果に従う必要があります。
特約を結ぶ前に、詳細な説明を受けて十分に理解し、納得したうえで契約を進めることが重要です。
