住宅ローンは、マイホームを購入する際に一般的に利用される融資方法です。
長期間にわたって借り入れを返済していくため、利用する前にはさまざまな注意事項を理解しておく必要があります。
ここでは、特に見落としがちなポイントについて詳しく説明します。
住宅ローンの金利タイプをしっかり確認しましょう
住宅ローンの返済に最も影響を与えるのは金利です。
金利の水準によって、毎月の返済額が変動します。
また、返済計画にも影響が出ます。
まずは、金利には大きく３つのタイプがあることを押さえておきましょう。
それぞれは、変動型、全期間固定型、固定期間選択型と呼ばれます。
変動型の住宅ローンは、市場の金利などの動きに連動して金利が変動します。
低金利が魅力とされており、返済額に占める元金の割合が大きいため、元金の減り方が早くなるという利点があります。
変動型では、原則として半年ごとに金利の見直しを行います。
ただし、金利が変化しても返済額の内訳である元金と利息の割合を調整するため、最初の5年間は返済額が変わりません。
さらに、返済額の見直しは5年ごとに行われます。
この時には、金利が上昇した場合には利息が増えた分などが追加されます。
なお、この見直しには、「前の5年間の1.25倍を超えない」という上限が設定されています。
したがって、金利が急上昇した場合でも、毎月の返済額が上限であるため、未払いの利息が生じる可能性もあります。
一方、全期間固定型の住宅ローンでは、借入時から完済までの間、金利が最後まで変わらず、毎月の返済額も一定になります。
市場の金利の変動に左右されないため、返済計画を立てやすくなります。
ただし、変動型に比べると一般的に金利は少し高めです。
ただし、政府による超低金利政策のおかげで、住宅ローンの場合は全期間固定型でも低金利を維持することができています。
住宅ローン借り入れに必要な諸経費を頭に入れておく
住宅ローンを利用してマイホームを手に入れる際には、手数料や税金など、さまざまな費用がかかります。
これらの費用をしっかりと把握しておくことは非常に重要です。
まず、不動産を購入する際には、申込証拠金や手付金などの前払い金、司法書士に支払う登記手数料など、不動産に関連する費用が発生します。
また、印紙税や登録免許税、不動産取得税といった税金も支払う必要があります。
さらに、修繕積立基金や管理準備金といった費用も発生する場合があります。
特に新築マンションを購入する場合には、入居時に一括でまとまった金額を支払う必要があることもあります。
住宅ローン契約に関連する費用としては、事務手数料やローン保証料、火災保険料などの借り入れに関する費用があります。
また、抵当権設定登記のための司法書士への報酬や印紙税、登録免許税も支払う必要があります。
これらの諸経費をしっかりと考慮し、ローン設定に臨むことは賢明です。
住宅ローン以外の必要維持費考慮
マイホームに住み始めると、住宅ローンの返済だけでなく、さまざまな維持費用もかかります。
これらの費用も返済期間を決める際に考慮しておく必要があります。
まず、住宅を所有すると、賃貸と異なり新たな税金が発生することを念頭においておきましょう。
不動産に関わる費用とその考慮事項
不動産を取得する際に最初に課せられるのは不動産取得税です。
さらに、毎年課せられるのが固定資産税と都市計画税の2つです。
これらの税金は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課されます。
また、不動産にかかる費用としては、マンションの場合には管理組合に支払う管理費があります。
さらに、マンションの建物の点検や修繕のためには、修繕積立金を積み立てておく必要があります。
また、車を所有している場合には駐車場代や最近では自転車の駐輪場代を支払う必要もあります。
もう一つの視点で見てみると、住宅ローンを組む際には金利の選択が重要となります。
一般的に、住宅ローンを組む場合には、できるだけ低い金利が望ましいと考えられています。
そのため、固定金利ではなく変動金利を選択する人が多いと言われています。
しかし、変動金利の場合には、金利が上がると返済額も増えてしまいます。
現在は「超低金利時代」と言われていますが、将来的に金利が上昇する場合も考えられるため、これに注意する必要があります。
住宅ローンは一般的に30年以上かけて返済するものです。
超低金利が現在も続くとは限らないため、将来の金利の変動にも留意して借り入れ金額を適切に決めるべきです。
金利が低いからといって、頭金を抑えて借り入れ金額を増やしすぎるのはリスクがあります。
住宅ローンの頭金の目安は、一般的には住宅購入価格の20％程度です。
頭金を貯めている間に金利が上昇してしまう心配から、頭金の一部も借り入れに含めることは避けるべきです。
これにより、返済負担が大きくなってしまう可能性があるからです。
まとめ
将来的な不確実性を考慮せよ！ 住宅を購入する際には、重要なのは将来物件の価値や売却可能性を確保できるかどうかです。
現代では、未来に待ち受けるリスクや不確実な状況が多いと言われています。
将来的にローンの返済が困難になったり、住み続けることができなくなるという状況が起こるかもしれません。
そのような状況を避けるためにも、住宅購入の際には近隣の売買データやエリアの人気度、さらには周辺地域の将来的な開発動向などを詳しく調査することが重要です。
不動産価値が下がりにくいか、そして必要があれば売却可能性の高い物件であるかを見極めることが大切です。
