もしマイホームを購入を検討していて、インターネットで物件を探している機会に「再建築不可」という表示を見かけたことはありませんか？また、その物件の売却価格が他の同じような物件に比べて非常に安い場合、ますます興味を引かれることでしょう。
今回は、再建築不可という特徴がある物件のメリットとデメリットについて、分かりやすく解説します。
再建築不可物件
自分の土地でも、自由に建物を建てることができるわけではありません。
建築物を建てる時には、建築基準法に従う制限があります。
再建築不可物件とは、建築基準法の規定を満たせない物件のことです。
たとえば、再建築不可の理由としてよくあるのが「接道義務」です。
建築基準法では、道路に敷地が2メートル以上接していないと、建物を建てることができません。
既に建っている建物は、建築基準法ができる前に建てられたもので、必ずしも違法建築物というわけではありません。
これらの建物を「既存不適格建築物」と言い、条件によっては、現在の建物を壊すと再建築できなくなります。
再建築不可物件の具体的な例は、以下の通りです： – 敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していない場合 – 敷地は建築基準法上の道路に2メートル以上接しているが、敷地の入り口が2メートル未満の場合 これらの物件は、建物を取り壊して建て直すことができません。
再建築不可物件のメリットとデメリット
ここでは再建築不可物件のメリットとデメリットを見ていきましょう！
再建築不可物件のメリット
1：価格が安い 再建築が不可能ということは、その土地の利用価値や資産価値が非常に低くなるため、同じ地域の他の物件よりも非常に安価で購入することができます。
2：リフォームやリノベーションは可能 建て直すことはできませんが、大規模なリフォームやリノベーションをすることは可能です。
これにより、内装や設備を自分の好みに合わせたり、古くなった部分を修繕したりすることができます。
3：固定資産税が安い 資産価値が低いため、固定資産税の評価額も低く設定されています。
そのため、固定資産税や都市計画税の金額が割安になります。
さらに、相続税や贈与税も低くなる場合があります。
再建築不可物件のデメリット
1：建て替えができない 再建不可能な物件の最大のデメリットは、例えば地震などで建物が倒壊した場合、その土地には新しい建物を建てることができないことです。
2：住宅ローンが利用できない 再建不可能な物件の担保価値が非常に低いため、住宅ローンを利用して購入することができません。
つまり、現金で一括で購入する必要があります。
一部の金融機関では、特別なケースではローンが利用可能な場合もありますが、金利が高くなることが多いです。
3：売りにくい 再建不可能な物件は制限があり、売りに出してもなかなか買い手が見つからない場合があります。
また、住宅ローンが利用できないため、現金で購入できる買い手に限られることもあるので、売却が困難な場合もあります。
このように、再建不可能な物件は一般的な物件とは異なる特徴を持っています。
購入を検討する際は、事前にこれらの点を十分に理解しておく必要があります。
有効活用方法
再建築ができない物件には、特別な魅力があります。
これらの物件は、自宅として利用するか、収益を得るために活用するかによって、非常に有用な投資となり得ます。
再建築の制限によって、価格が抑えられているため、購入時には非常にお得な可能性があります。
皆様の考え方を少し変えるだけで、低予算で不動産を手に入れることができるのです。
マイホームが格安で手に入る
再建築不可物件は、価格が低く、マイホームとしての魅力があります。
再建築することはできませんが、リフォームはできるため、工夫次第で見逃せない物件になる可能性があります。
再建築不可物件の魅力は、手を加えることで自分好みにカスタマイズできることです。
例えば、内装や設備をリフォームし、自分のライフスタイルに合った空間を作り出すことができます。
また、リフォームにはコストや時間がかかることは覚えておいてくださいが、その分、手間をかけた分だけ満足感も大きいものになるでしょう。
リフォームにおけるアイデアやセンスを活かし、低価格で魅力的な住まいを手に入れることができます。
賃貸物件として活用する
駅から10分圏内など、アクセスが便利な場所で、再建築ができない物件であっても、賃貸として活用することは可能です。
安く購入してから、リフォームを行い、シェアハウスや賃貸住宅として貸すことで、購入価格が安いため、かなりの収益が期待できます。
ただし、再建築不可物件は、売却時の価格は期待できません。
したがって、自分自身の住まいや賃貸物件として購入する場合は、できるだけ「土地の価値相当額」で購入することが重要です。
土地の価値はあまり変動しないため、再建築不可物件を土地価値に近い金額で購入できれば、取り壊して更地にして売るという選択肢もあります。
再建築不可物件が向いている人
再建築不可物件は、購入した後にそのまま住んだり賃貸に出したりすることは滅多にありません。
殆どの場合、何らかの手を加えることが必要です。
しかし、内装会社などにすべてを依頼すると、リフォーム費用が高額になってしまい、物件を安く購入したメリットが帳消しになってしまいます。
そのため、再建築不可物件を購入するのであれば、ある程度自分自身でリフォームができる人に向いていると言えます。
逆に、そういったことに面倒を感じる人は、わざわざ再建築不可物件を探すよりも、通常の物件を購入した方が良いでしょう。
再建築不可物件は、不動産会社や建築会社などのプロが取り扱う物件であり、一般の人が購入する場合は、ホームインスペクション（住宅診断）を実施するなど、細心の注意を払って物件をチェックすることが推奨されます。
まとめ
再建築不可物件の価格が安い理由を理解した上で、購入を検討する際には十分に理解してから、慎重に判断しましょう。
再建築不可物件とは、建て直すことができない物件です。
そのため、価格は安くなっています。
しかし、その理由を把握しておく必要があります。
再建築不可物件は、建物の構造や法律の規制によって再建築が許されない場合があります。
たとえば、耐震基準を満たしていない、建物の敷地が制限されている、建築物が歴史的建造物として保護されているなどの理由が挙げられます。
一方で、再建築不可物件は、類似の物件に比べて非常に安い価格で購入することができます。
これは、再建築ができないために需要が低くなっているためです。
そのため、予算の制約がある場合や長期的な投資目的で購入する場合には、再建築不可物件が適している場合もあります。
また、再建築不可物件は、住宅ローンを利用して購入することができません。
つまり、現金で買う必要があります。
そのため、購入資金に十分な貯蓄が必要です。
また、住宅ローンの利用ができないため、利子の負担がなくなります。
さらに、再建築不可物件は、賃貸物件としても活用することができます。
需要がある場所や需要のある時期に賃貸に出すことで、投資効果を高めることもできます。
最後に、東京都23区以外の地域では、再建築不可物件を避けることが無難です。
なぜなら、需要が低いことや将来の価値の上昇が見込めないからです。
